旧金山禁止“算法定价”

本周，旧金山市监督委员会批准了一项禁止在租房市场使用算法定价的法案。这项措施主要针对RealPage和Yardi等房地产管理软件，这些软件被部分归咎于导致租金高涨的原因之一。

旧金山市监督委员会主席Aaron Peskin于2024年7月16日提出了这项法案，他认为此类软件“使大型企业房东能够为哄抬租金目的进行价格合谋”。Peskin表示：“禁止自动化定价将让市场发挥作用，降低旧金山的租金。”他过去曾支持限制可用房地产供应的下调分区政策，这推高了旧金山的住房成本。

除了算法定价和住房供应不足之外，还有其他因素也会影响租金价格，包括私募股权租赁投资、住房成本和建筑成本等。

该禁令被认为是美国首例，将在2024年9月3日等待最终批准。美国经济自由项目的高级法律顾问Lee Hepner在声明中表示：“旧金山迈出了确保住房市场正常运作的先锋步伐，这样一来，增加的住房供应可以转化为更低的租金价格。”Hepner指出，在当前的住房危机中，RealPage的定价软件使企业房东能够在限制供应的情况下提高租金。

我们之前报道过RealPage及其软件的影响。简而言之，这项技术考虑了各种因素，为可用住房建议最佳租金水平，以便房东最大化收入。这种计算机驱动的决策可能导致租客支付更多租金。

市政条例指出：“向旧金山的房东出售、许可或以其他方式提供任何设置、建议或提供租金或入住率建议的算法设备均属违法。”该条例中的“算法设备”指的是“使用一个或多个算法来计算关于本地或全州租金或入住率的非公开竞争对手数据，以建议房东是否应将其单元空置或从租客处获得的租金金额。”

根据ProPublica的报道，RealPage承认它将客户的内部租金数据输入其定价软件，为房东提供一个汇总的、匿名的竞争对手收费概况。这可能违反了美国反垄断法。亚利桑那大学法学教授Barak Orbach在4月发表的一篇研究论文中指出，“使用公司的非公开敏感商业信息为其他公司生成优化建议的做法，可能违反《谢尔曼法》第1条。”

在ProPublica的调查后，RealPage和Yardi因涉嫌价格操纵而面临反垄断诉讼。去年11月，美国司法部和联邦贸易委员会在针对这两家公司的案件中提交了利益声明，认为这些诉讼不应被驳回，因为价格操纵规则适用于定价算法。今年3月，Politico报道称，司法部已对RealPage展开调查。

目前，对RealPage的合并诉讼已达成原则上的和解协议，等待批准。而针对Yardi的案件（Duffy诉Yardi Systems Inc等）仍在进行中。

RealPage的发言人Jennifer Bowcock告诉The Register，旧金山应关注住房的可负担性和增加出租单元的供应。她表示：“尽管我们支持旧金山市监督委员会帮助租客的目标，但这项法令不会使该市的住房更为可负担，因为这里严重缺乏出租单元的供应，这一问题需要得到解决。”她补充说，RealPage的三款收入管理软件产品在旧金山的租赁市场中仅占10%的份额。

Bowcock强调：“我们的软件是专门为遵守法律而设计的，可以根据新法令进行配置。条例对非公开信息的错误关注只是一个分散注意力的因素，这将使旧金山的历史性问题更加严重，因为它禁止了RealPage负责任地使用的、对居民、物业经理和整个租房生态系统都有利的定价技术的一个重要组成部分。”

原文链接：www.theregister.com/2024/08/02/san_francisco_rent_software_ban/